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引言：曾经风光无限的深圳“乐园顶流”，如今繁华落尽变空城。

2025年9月的深圳，湿热的海风裹挟着咸腥味掠过东部华侨城。

青山绿水中点缀的欧式建筑，庞大而空洞，像是失落的遗迹，辉煌褪去之后留下了荒凉却带着诡异的美。

茶溪谷内依然绿意盎然，却再也听不到孩子们嬉戏奔跑的笑声。

云海谷的高尔夫练习场空无一人，球杆架上的金属在烈日下泛着冷光。

大峡谷游乐园里，游览须知的录音在空旷的园区内循环播放，仿佛在诉说着一种失落的历史。

就连最热闹的茵特拉根小镇，也鲜有正常营业的餐饮商业，里面的城堡酒店，虽然大堂依旧宏伟，但空气中弥漫着淡淡的朽木味。

这座国内首个“国家生态旅游示范区”、让游客曾排队2小时的文旅综合体，在开业18年后，正以一种近乎荒诞的方式，向人们展示着文旅产业的残酷迭代。

曾经排队2小时

如今免费也没人去

2007年，东部华侨城的大门被挤得水泄不通。那是深圳人第一次见到“山海生态+主题乐园”的模样。

大侠谷的飞瀑倾泻而下，激起的水雾在阳光下折射出彩虹；茵特拉根小镇旁，黑天鹅悠闲地划过镜面般的水面；衔接东部华侨城各个打卡点的森林小火车，行驶在山间就像是要开往童话世界。

图源：凯德印象

这家由华侨城集团斥巨资35亿元人民币精心打造的世界级度假旅游目的地，是国内首批“国家级旅游度假区”。

“光进景区排队就花了半个小时，里面更是人山人海，每个游乐设施都要排队两个小时以上。”

图源：百度

那个时候，“排队”是东部华侨城的真实写照，其在粤港澳大湾区可谓是火得一塌糊涂。

甚至连当年风靡全国的《一起来看流星雨》偶像剧都给了东部华侨城一个几分钟的特写镜头。

图源：视频截图

2010年，东部华侨城迎来了高光时刻，它以 353 万人次的年接待量位列亚太主题公园15强第10位，成为中国大陆入园游客量最高的主题公园。

当时的东部华侨城，不仅是深圳旅游业的“顶梁柱”，更是无数95后、00后关于“集体成长”的第一帧记忆。

丰富的游乐设施和生态资源，让东部华侨城迅速成为深圳中小学的“春秋游指定地”。

2019年东部华侨城迎逾1.5万秋游学生团

这里曾是154.64万深圳中小学生的 “春秋游圣地”。

图源：市教育局

其中在2011年就有来自深圳、东莞、惠州8所学校的5000名学生集体参与“生态探索一日营”，创下单日学生客流的峰值。

图源：广州日报 ▲5000名中小学生齐聚东部华侨城

那时的深圳街头，“去东部华侨城”是家庭周末的固定选项，是情侣约会的“浪漫地标”，是企业团建的“生态首选”。

只可惜，曾经的辉煌难抵现实的残酷。

2025年的东部华侨城，像被按下了慢放键。

曾经需要排队两小时才能玩上的娱乐设施，大部分都已停运，过山车轨道上爬满铁锈，园内没有演出没有人流。

甚至连茶溪谷内的四季花田也已被夷为平地，湿地花园的喷泉池里漂着落叶。

人走茶凉，繁华落尽是空城，曾经多么鼎盛，现在就多么荒凉。

“茵特拉根酒店关门了，外面看已经破烂不堪了，三洲茶园已经围起来，行人过不去的，原来的高尔夫练习场现在是一些卡丁车、彩虹滑滑梯小孩子的游玩项目。”

曾经的“深圳顶流乐园”，如今是社交平台上的“避雷帖”常客。

为了挽救客流，2024年8月8号，借着东部华侨城17周年的机会，茶溪谷云海一期直接免费开放，一下子吸引了不少人。

但是也并没有带来显著的效果，有人表示开放的地方面积较小，游玩体验感一般。

图源：携程旅行

按理说，东部华侨城位于大深圳的盐田区，要山有山，要海有海，要财有财，要人有人，可以说是占尽了天时地利人和。

手握如此一副好牌为何打得稀巴烂？

东部华侨城背后的三重枷锁

东部华侨城的衰落轨迹，恰似一场精心铺垫却又草草收场的演出——从曾经的全城热捧到如今的门可罗雀，其每一步滑落都早有伏笔。

东部华侨城的2000亩山海园区，从一开始就埋下了“高成本”的隐患。

位于盐田区大山中的东部华侨城，业态涵盖山海生态、主题乐园、酒店集群等多元业态。

其需要维护的不仅是游乐设施，更是整个生态系统的平衡。

这2000亩山海园区，在设施更新维护、服务提升上需要大量资金投入，维护成本是普通乐园的3倍。

但是从东部华侨城所属的深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告来看，其收益不容乐观。

2025年上半年，公司营收同比腰斩50.8%至113.2亿元，归母净亏损飙升至28.7亿元，同比增亏18.1亿元。

图源：百度

这已是公司连续第四年处于净利润亏损状态，2022至2024年，华侨城累计亏损超260亿元，对公司经营形成了较大压力。

华侨城集团“文旅+地产”的模式曾是行业标杆——用文旅项目提升区域价值，再通过地产开发反哺文旅运营。

东部华侨城最初的规划中，周边的高端住宅（如天麓别墅）与主题乐园形成“1+1>2”的效应：通过主题乐园带动周边房价，实现“左手文旅引流、右手地产收割”的生态。

但2021年地产寒冬来袭后，这一模式彻底失衡：天麓别墅的房价从峰值13万/㎡跌至3万/㎡，曾经“输血”文旅的地产板块反而成了“吸血鬼”。

东部华侨城天麓别墅

当地产无法为主题乐园输血，之前的定价模型、服务标准、设施维护计划全被打乱，曾经的“高端度假”定位，最终沦为空有硬件、没有灵魂的“空壳”。

除此之外，当下，全球文旅进入“IP”时代。

迪士尼用“玲娜贝儿”的萌系IP收割少女心，环球影城以“哈利波特”的魔法世界复刻沉浸式体验，甚至长隆野生动物世界都靠“熊猫三胞胎”打造出差异化标签。

但东部华侨城始终没有孵化出属于自己的“灵魂角色”或“核心IP”：仿欧建筑是“千镇一面”的模仿，观光小火车是“标配化”的交通工具。

当Z世代成为消费主力，他们不再满足于看风景、坐项目，而是追求参与感、分享欲、情感共鸣。

当短视频平台成为流量入口，出片率、话题性、情绪价值取代规模、设施成为核心竞争力。

在这场变革中，东部华侨城的观光小火车、仿欧建筑与陈旧剧场表演的“老三样”已难以匹配新的需求。

游客评价里最扎心的吐槽是：“除了山绿，这里什么都记不住。”

用“新玩家”思维重新出发

当然，不愿沦为“时代弃子”的东部华侨城，也开始改变了。

2024年的东部华侨城，正以一系列看得见的改变，试图撕掉“老旧”标签。

先后完成了茶溪云海景观优化、黑森林嘉途酒店焕新、丛林穿越无动力乐园开放等项目，持续提升游客体验。

今年五一假期，东部华侨城以“疯玩解压”为主题打造沉浸式文旅盛宴，推出黑森林泳池派对、山野探险乐园、森林小火车、山野采茶四个活动。

通过山海狂欢体验，多维场景释放压力，期间共吸引游客超万人次。

而核心的大侠谷景区从2025年4月29号下午6点起开始改造，将遵循“联山、融城、通海”的核心理念，对标全球顶级山海旅游目的地，构建“一区三核”的全新格局。

图源：东部华侨城

计划国庆节前先完成一期，2027年二期也改造完，打造一个更具吸引力的山海生态旅游目的地。

图源：东部华侨城

从“被动应对衰落”到“主动创造新体验”，2025年的东部华侨城，正用一个个具体的项目和细节，重新定义“山地乐园”的可能。

改造后的效果

写在最后

文旅项目的“生命力”，从来不是靠开业时的高光时刻，而是靠持续的创新能力；“生态”不应只是景观的点缀，而应融入运营的每一个环节；“新鲜”可以吸引游客第一次来访，但“体验”才能让他们愿意再来。

站在2025年的秋天回望，东部华侨城的茶溪谷依然绿意盎然，茵特拉根酒店的建筑依然威严耸立。

只是，当曾经的“文旅标杆”沦为“时代的眼泪”，我们更需要记住的，或许不是它曾经的辉煌，而是它留下的警示：在这个快速迭代的时代，没有永远的“高度”，只有永恒的“进化”。

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